[경매 절차]대법원 경매 사이트 바로가기, 경매 시 꼭 알아야 할 점 및 체크리스트

  최근 부동산 시장에 경매 물건이 늘고 거래가 활발히 늘고 있습니다. 경매 물건의 경우 1~2차례 유찰 후 시세보다 많게는 50%로 저렴하게 부동산을 매입할 수 있다는 장점이 있습니다. 
 특히 부동산 침체기에는 아파트 물건 가격이 낮아지는데 경매물건은 낮아진 이 가격에서 낙찰가격이 훨씬 더 떨어지기 때문에 부동산 회복기에 큰 수익을 기대할 수 있습니다. 
 

• 부동산 경매 시작하기

그렇다면 부동산 경매는 어떻게 하는 것일까요?
대한민국 대법원 경매정보 사이트에 접속하여 원하는 지역과 원하는 물건을 검색합니다. 
대법원 경매 사이트 바로가기
https://www.courtauction.go.kr/

대한민국법원 법원경매정보

 
법원 경매사이트에 접속하시면 상단 부동산 경매물건을 클릭하면 상세항목을 조회할 수 있습니다.

법원경매사이트

경매 사이트에서 관심 있는 지역을 설정하고 물건상세검색에서 소분류를 클릭하여 원하는 물건을 선택합니다. 아파트를 검색한다면 물건상세검색의 용도에서 건물->주거용건물->아파트를 선택 후 하단 검색을 누릅니다. 
 
원하는 물건을 고르셨다면 꼭 확인하셔야 하는 것이 있습니다. 

• 경매 시 꼭 확인해야하는 사항: 핵심 말소기준권리

 부동산 경매 시 꼭 확인해야하는 사항이 바로 핵심 말소기준권리입니다. 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권과 같이 말소기준권리를 기준으로 말소기준권리 이전에 발생한 것에 대해서는 낙찰자가 책임져야 하며 말소기준권리 이후는 책임질 필요가 없습니다. 
 

• 이해를 돕기 위한 예시 : 아파트 경매
  좀 더 상세히 들여다보면, 아래 그림과 같이 근저당의 말소기준권리가 발생한 2023년 5월 25일(S은행 근저당 1억 원) 전인 2022년 12월 25일에 세입자가 3억의 전세금으로 전세 계약을 맺어 살고 있습니다. 또한 이후 2023년 8월 25일 K은행에 근저당 1억을 설정하였습니다.  

 
 
이럴 경우, 시세 6억의 아파트를 반값인 3억으로 낙찰받았다고 합시다. 반값으로 낙찰받았으니 얼마나 좋을까요. 그런데 말이죠!  말소기준권리가 발생한 2023년 5월 25일( S은행 근저당 1억 원) 이전의 선순위에 대해서 낙찰자는 책임을 인수해야 하므로 세입자가 3억의 전세금은 부담해야 합니다. 그리고 후순위인 K은행 근저당 1억 원은 소멸하므로 부담할 필요가 없습니다. 결국 낙찰자는 반값인 3억으로 샀지만 말소기준권리 선순위인 전세금 3억을 부담해야 하므로 결국은 6억으로 경매 아파트를 사게 됩니다. 결국 시세대로 산 것이과 차이가 없네요. 그래서 이 "말소기준권리"를 살펴보는 것이 중요합니다. 
 

그 외 꼭 확인하셔야 할 것 경매체크사항이 있습니다. 

• 부동산 경매 입찰 체크리스트

1. 입찰시간, 서류제출마감시간
2. 입찰 보증금(최저 매각가의 10%)
3. 기일 입찰표

입찰시간과 서류제출마감시간을 확인하고 갔는데, 관할법원을 잘못 찾아가는 경우가 있습니다. 예를 들어 수원지방법원으로 가야하는데, 서울중앙지방법원으로 간다면 당연히 원하는 물건의 경매에 참여할 수 없습니다. 

또한, 낙찰일로부터 잔금납부마감 기한이 2주로 짧으므로 입찰보증금 10%는 미리 준비해야 합니다.